Hulp bij een huurgeschil met uw verhuurder
Onderhoud dat niet wordt uitgevoerd, een huurverhoging die niet klopt, servicekosten die nergens op slaan of een borg die u niet terugkrijgt. Wij beoordelen uw zaak kosteloos en treden zo nodig voor u op bij de kantonrechter.
Leg uw huurgeschil voorWaar gaat uw huurgeschil over?
De meeste conflicten met een verhuurder draaien om een van de volgende zes situaties. Herkent u de uwe, lees dan verder of leg hem direct aan ons voor.
-
Achterstallig onderhoud en gebreken
Schimmel, lekkage, een defecte cv-ketel of ongedierte. De verhuurder is verplicht tot herstel, en bij ernstige gebreken kunt u tijdelijke huurverlaging afdwingen.
Stappenplan bij gebreken → -
Een huurverhoging die niet klopt
Te laat aangekondigd, boven het toegestane percentage of boven de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel. Bezwaar moet vóór de ingangsdatum.
Bezwaar tegen huurverhoging → -
Servicekosten die nergens op slaan
Uw verhuurder moet jaarlijks afrekenen en de posten onderbouwen. Alleen kosten die de wet toelaat mogen worden doorberekend; te veel betaald geld kunt u terugvorderen.
-
Uw waarborgsom komt niet terug
De borg blijft van u. Verrekenen mag alleen met werkelijke schade of een huurachterstand, en normale slijtage valt daar niet onder.
-
Opzegging of dreigende ontruiming
Een verhuurder kan niet zomaar opzeggen; de wet kent een beperkt aantal gronden. Ontruimen mag alleen na een rechterlijke uitspraak.
-
Een tijdelijk contract dat niet mag
Tijdelijke huurcontracten zijn sinds de wetswijziging alleen nog in uitzonderingsgevallen toegestaan. Klopt uw contract niet, dan heeft u mogelijk gewoon een vast huurcontract.
Hoe verleidelijk het ook is: stop niet met betalen zolang een geschil loopt. Een huurachterstand geeft uw verhuurder juist een grond om ontbinding en ontruiming te vorderen, ook als u inhoudelijk gelijk heeft. Huurverlaging loopt via de Huurcommissie of de kantonrechter. Wilt u toch iets achterhouden, doe dat dan pas na advies en zet het bedrag apart.
Huurcommissie of kantonrechter?
Dat is bijna altijd de eerste vraag, en het antwoord bepaalt wat uw zaak u kost. Wij zeggen het eerlijk als u ons niet nodig heeft.
| Uw geschil | Waar u terechtkunt |
|---|---|
| Huurprijs, servicekosten of gebreken in een gereguleerde huurwoning | Huurcommissie. Snel, en voor huurders tegen een laag vast bedrag. Hier heeft u meestal geen jurist voor nodig. |
| Hetzelfde geschil in de vrije sector | Kantonrechter. De Huurcommissie is daar in beginsel niet bevoegd. |
| Opzegging, ontruiming of schadevergoeding | Kantonrechter, ongeacht het bedrag waar het om gaat. |
| Verhuurder houdt zich niet aan een uitspraak van de Huurcommissie | Kantonrechter, om nakoming af te dwingen. |
De bevoegdheid van de Huurcommissie is de afgelopen jaren uitgebreid. Twijfelt u welke route voor uw woning geldt, vraag het ons dan even.
Waarom u geen advocaat nodig heeft
Huurzaken worden altijd door de kantonrechter behandeld, ongeacht de hoogte van het bedrag waar het om gaat. Dat is een wettelijke regel en het betekent dat bijstand door een advocaat in uw huurzaak niet verplicht is. Wij kunnen dus als uw gemachtigde optreden: wij stellen de dagvaarding of het verweerschrift op, voeren het woord op de zitting en begeleiden de procedure van begin tot eind — zonder de uurtarieven die in de advocatuur gebruikelijk zijn.
Dat geldt overigens ook voor arbeidszaken en consumentenzaken. Lees meer over hoe wij werken.
Wat wij voor u doen
Bij een huurgeschil begint het zelden bij de rechter. Verreweg de meeste zaken lossen wij op met een goed onderbouwde brief, omdat een verhuurder die merkt dat er een jurist meekijkt zich anders opstelt.
- Uw huurcontract en de correspondentie beoordelen
- Uw verhuurder formeel in gebreke stellen met een concrete hersteltermijn
- De huurprijs toetsen aan het woningwaarderingsstelsel
- Namens u de procedure bij de Huurcommissie voeren
- Verweer voeren tegen een opzegging of een ontruimingsvordering
- Als uw gemachtigde optreden bij de kantonrechter
Wat het kost
De eerste beoordeling van uw situatie is kosteloos. Blijkt er meer nodig, dan spreken wij vooraf een vast tarief af. Anders dan bij een ontslagzaak is er bij huurgeschillen geen werkgever die een budget beschikbaar stelt, dus daar zijn wij helder over: u weet vooraf precies waar u aan toe bent. Wint u een procedure, dan kan de rechter uw wederpartij in de proceskosten veroordelen.
Komt u er financieel niet uit? Kijk dan eerst of u in aanmerking komt voor gesubsidieerde rechtsbijstand, of uw rechtsbijstandverzekering dekking biedt. Dat scheelt u geld en wij wijzen u daar liever zelf op.
Veelgestelde vragen over huurgeschillen
Dat hangt af van uw woning en van uw geschil. Gaat het om de huurprijs, de servicekosten of gebreken in een gereguleerde huurwoning, dan is de Huurcommissie meestal de aangewezen route en kost dat u weinig. Gaat het om een ontruiming, een schadevergoeding, een geschil in de vrije sector of om een verhuurder die zich niet aan een uitspraak houdt, dan komt u bij de kantonrechter uit.
Nee. Huurzaken worden altijd door de kantonrechter behandeld, ongeacht de hoogte van het bedrag waar het om gaat. In die procedures is bijstand door een advocaat niet verplicht en kan een jurist als uw gemachtigde optreden: wij stellen de stukken op en voeren het woord op de zitting.
Doe dat niet op eigen houtje. Een huurachterstand geeft uw verhuurder juist een grond om ontbinding en ontruiming te vorderen, ook als u inhoudelijk gelijk heeft over het gebrek. Huurverlaging moet lopen via de Huurcommissie of de kantonrechter. Wilt u toch iets achterhouden, doe dat dan pas na advies en stort het bedrag op een aparte rekening.
Ontruiming kan alleen na een uitspraak van de rechter; een verhuurder mag u er niet zelf uitzetten. Ontvangt u een dagvaarding, reageer dan altijd en laat de termijn niet verlopen, want anders volgt een verstekvonnis. Neem in dat geval direct contact op, want de termijnen zijn kort.
Ja. De waarborgsom blijft van u en mag alleen worden verrekend met schade die u werkelijk heeft veroorzaakt of met een huurachterstand. Normale slijtage valt daar niet onder. Zonder een inspectierapport bij aanvang staat een verhuurder bovendien zwak, omdat hij dan niet kan aantonen in welke staat de woning verkeerde.
De eerste beoordeling van uw situatie is kosteloos. Blijkt er meer nodig, dan spreken wij vooraf een vast tarief af. Anders dan bij een ontslagzaak is er bij huurgeschillen geen werkgeversbudget, dus u weet vooraf precies waar u aan toe bent. Wint u een procedure, dan kan de rechter uw wederpartij in de proceskosten veroordelen.
Meer vragen? Bekijk de uitgebreide vragenlijst over huurrecht.